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築40年前後の住宅を所有されている倉敷市のお客様から、近年急増しているのが「水回りの不調」「配管トラブル」に関するご相談です。外壁や屋根は定期的に塗装し、見た目はまだまだきれいでも、床下や壁の中に隠れている配管は、経年劣化の進み方がまったく違います。築40年というのは、建物の設備が一斉に寿命を迎える時期であり、特に水回りと配管の劣化は見えないだけに発見が遅れがちです。

倉敷市の住宅事情を見ると、1970～1980年代に建築された一戸建てが多く、この時代の住宅に採用されていた配管素材（鉄管・亜鉛メッキ鋼管など）は、現在の耐久性の高い樹脂配管（HIVP・ヘッダー方式など）と比較すると著しく寿命が短い傾向があります。そのため、赤水の発生、給湯の出が悪い、排水の逆流、床下の湿気など、生活に直結するトラブルが発生しやすくなります。

特に、築40年以上の家は「配管交換（給水・給湯・排水）」と「水回りリフォーム」を同時に行うことで、将来の安心度が大きく変わります。配管のみを交換したり、逆に水回り設備だけ交換したりすると、一時的には改善しても、根本原因が残ったままになり、数年後に再度工事が必要になって余計なコストが発生するケースも珍しくありません。

倉敷市で増えているのは、「どうせやるなら今後20年困らない家にしたい」という発想から、配管交換＋水回り4点リフォーム（キッチン・浴室・洗面・トイレ）を一度に行うパターンです。

この方法は工期が短く、費用を抑えられ、さらに床下・壁内の劣化状況もまとめて改善できるため、結果として住まいの健康維持に最も効果的な選択肢といえます。

この記事では、倉敷市で築40年以上の家にお住まいの方向けに、築40年の住宅で起こりやすい配管トラブル配管交換と水回りリフォームの相場工事の進め方と注意点

失敗しないための業者選びのポイントを専門的な知識をもとにわかりやすく整理しました。

この記事を最後まで読めば、倉敷市で築40年住宅をリフォームする際に知っておくべき情報がすべて手に入ります。ぜひ、家の将来を考える判断材料としてお役立てください。

　築40年の住宅が抱える“見えない劣化”とは？配管トラブルの典型症状と放置リスク

　　築40年の住宅で最も注意すべきなのは、配管の老朽化です。外壁・屋根と違い、配管は床下や壁の内部に隠れているため、異常があっても簡単に目視できません。その結果、気づいた頃には被害が進行していることが非常　に多いのです。

● 築40年の配管素材はほぼ寿命を迎えている

　　1980年前後の住宅で使われていた主な配管素材は以下です。

　　鉄管（黒管）：内部が錆び、水量低下や赤水の原因

　　亜鉛メッキ鋼管：寿命が20〜30年で赤水が出やすい

　　鉛管：現在は使用禁止

　　塩ビ管（VU・VP）：破損・勾配不良あり

　　これらの配管は、いずれも耐久年数が過ぎているため、築40年ではほぼ100％劣化が進んでいます。

● 築40年の家で起こる典型的な配管トラブル

　　以下は倉敷市で実際に多い相談例です。

　　水を出すと茶色い水（赤水）が出る

　　→ 錆びた鉄管が原因

　　シャワーの水圧が弱い、温度が安定しない

　　→ 給湯配管の腐食

　　排水の流れが悪い、ゴボゴボ音がする

　　→ 排水勾配の狂い・管内閉塞

　　床下が濡れている、湿気が強い

　　→ 排水漏れによる木材腐朽

　　トイレから下水臭が上ってくる

　　→ 排水管の破損・密閉不良

　　キッチン下の配管からポタポタ音

　　→ 給水管のピンホール（小さな穴）

　　ひとつでも当てはまれば、築40年の家では配管交換が必要な可能性が非常に高いです。

● 放置するとどうなる？（倉敷でも急増中の事例）

　　配管トラブルを放置すると、次のような被害につながります。

　　床下木材の腐朽（白蟻被害の原因）

　　水漏れが長期間続くと、根太や大引きなどの構造材が腐り、最悪の場合、床が沈む・傾くなど重大な構造不良につながります。

　　トイレや浴室の異臭問題

　　配管破損による下水逆流は、住んでいるだけで不快な状態に。

　　水回り設備を交換しても意味がないケースがある

　　配管が古いまま新しいキッチンや浴室を設置しても、水圧や排水が改善されず「リフォームしたのに快適にならない」状態になることが多発。

　　見えない場所で急速に劣化が進む

　　目に見えない分、被害が広がりやすく、気づいたときには修繕費が高額になる。

　　築40年以上の住宅では、配管劣化は避けられない宿命 と言っても過言ではありません。

　　だからこそ、早めの調査・交換が重要なのです。

倉敷エリアで増えている「配管交換＋水回りリフォーム」セット工事とは？必要な範囲と費用の目安

　　これは倉敷特有の住宅事情だけでなく、全国でも同様の傾向です。

　　なぜセット工事が増えているのか、相場も含めて詳しく解説します。

● セット工事が急増する理由

　【理由①】壁や床を一度開ければ効率的だから

　　配管交換には解体が伴い、水回りリフォームも同じ場所を開ける必要があります。

　　別々に行うと、工事回数も費用も増加しますが、セットだと効率よく進められます。

　【理由②】仕上がりの質が上がり、追加工事も発生しにくい

　　配管が古いまま設備だけ交換しても、後から水漏れが起こり再度工事が必要になる可能性があります。

　　配管と設備を同時に更新することで、トラブルを大幅に減らせます。

　【理由③】住みながら工事しやすい

　　工事期間をまとめられるため、住みながらでも負担が少ないことがメリットです。

● 倉敷の配管交換の費用相場（30〜35坪）

　　工事内容 相場（倉敷）

　　給水・給湯配管全交換        40〜70万円

　　排水配管の交換（床下）     30〜60万円

　　外部排水マス交換 20〜40万円

　　合計（配管のみ） 90〜150万円

築40年物件におすすめの水回りリフォーム相場【キッチン・お風呂・洗面・トイレ】

　　築40年の住宅で特に劣化が進みやすいのが、水回り4カ所です。倉敷市で多い事例をもとに項目ごとに相場を整理します。

　● キッチン：70〜140万円

　　劣化例

　　排水の匂い　　

　　換気不良　

　　水栓のガタつき　　

　　天板劣化

　　人気の変更

　　対面キッチン化　　食洗機の追加　　収納量アップ

● 浴室（ユニットバス化）：90〜180万円

　　築40年だとタイル風呂のケースが多く、

　　漏水　

　　寒い　

　　カビ　が悩みの中心。

　　ユニットバス化すると

　　断熱性UP　　掃除が楽　　水漏れリスク激減とメリットが大きい。

● 洗面所：20〜40万円

　　劣化例　

　　床のブヨブヨ

　　結露

　　配管腐食セットで床張替え壁天井クロスをすることが多い。

　● トイレ：20〜35万円

　　築40年住宅に多い問題

　　排水位置が現行品と合わない

　　床が弱っている

　　下水臭がする

　　そのため配管補修や床の補強も合わせて必要になる。

● 人気の組み合わせ

　　水回り4点＋配管交換（最も人気）

　　→ 350〜550万円

　　浴室＋トイレ＋配管の最小限改善

　　→ 200〜300万円

　　水回り＋LDKの大規模リフォーム

　　→ 600〜900万円

　■ 後悔しないための業者選び5つのポイント

　　築40年のリフォームは、業者選びが最重要ポイントです。

　　費用の安さだけで決めると、後から後悔するケースが非常に多いため注意が必要です。

● ① 配管調査をしてくれるか？

　　床下に潜って、劣化　　勾配不良　　破損　　水漏れ

　　を調査してくれる業者が信頼できます。

● ② 追加費用の基準が明確か？

　　築40年の住宅リフォームは「開けてみないとわからない」部分が多いため、

　　どの条件で追加費用が発生するか

　　その判断プロセスの説明が事前にあるかどうかが重要です。

● ③ 配管と水回りの両方に詳しいか？

　　片方だけ得意な業者は失敗しやすいです。

　　倉敷市でも配管は別業者、水回りはリフォーム店という体制で連携不足が起きるケースが多くあります。

● ④ 工事管理者（現場監督）がつくか？

　　水回りリフォームは段取りが命。職人任せでは仕上がりが不安定になるため、「監督がつく会社」を選ぶことが必須です。

● ⑤ 保証内容が明確か？

　　最低でも　設備保証　　工事保証　の2点は最低限ほしいところです。

　　最後に築40年の住宅は、見た目以上に内部の劣化が進んでいます。とくに配管は、最もトラブルが起きやすい設備であり、問題が発生すると生活の質が一気に低下してしまいます。倉敷市でも「水回りの流れが悪い」「匂いが気になる」「床が冷たい」「赤水が出る」などの相談は年々増えており、多くのケースで配管が原因となっています。

　　水回り設備は新しくすれば見た目は綺麗になりますが、古い配管のままだと、せっかくのリフォームが数年で無駄になってしまう可能性があります。だからこそ、築40年以上の家では「配管交換＋水回りリフォーム」をセットで考えることが、もっとも費用対効果の高い選択になります。

　　倉敷市にお住まいで、最近、排水の流れが悪い　床下のカビ臭さが気になる　　水回りが使いにくい　　リフォームの時期か迷っている　と感じているなら、まずは床下の調査だけでも行うことをおすすめします。

　　この記事が、倉敷で築40年以上の家を快適で安全に保つための第一歩になれば幸いです。

　　最後までコラムをお読みいただきありがとうございました。

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